Minister Diependaele zet een duur systeem op om de private sector betaalbare huurwoningen te laten bouwen en beheren. De “toewijs” gebeurt niet aan de mensen die een budgethuurwoning hard nodig hebben. Maar via een loting, waarbij zelfs de mensen met het 20 procent hoogste inkomen in aanmerking komen. En ja, het voorstel bevat ook ’sociale huurwoningen’. Maar in plaats van de sociale woonmaatschappijen krachtiger te maken, wordt een duur parallel systeem opgezet met de private sector.
De grootste noden op vlak van betaalbaar wonen vinden we op de private huurmarkt. Met de goedkeuring van het geconventioneerd verhuren, zou de Vlaamse regering hier op inzetten. Extra geld voor de betaalbaarheid van de huurmarkt, eindelijk! Het zijn de private huurders die wachten op een sociale woning én de lagere middeninkomens, die moeite hebben om de marktconforme huurprijzen te betalen. Een systeem op Vlaams niveau van geconventioneerd verhuren wordt door experten dan ook al jaren naar voor geschoven als oplossing. Maar het enthousiasme gaat al snel liggen als we het voorstel van Diependaele bekijken.
Duur systeem
Het voorstel van Diependaele verplicht private ontwikkelaars die er op inschrijven, om te verhuren met 15% korting ten opzichte van de markthuurprijs. Maar ze krijgen wel een subsidie van 30% in de plaats. De private ontwikkelaars krijgen dus niet alleen de gebruikelijke winstmarges bij verhuur aan marktconforme prijzen, maar krijgen daar nog eens 15% subsidie bovenop. Ze kunnen van deze subsidie gebruik maken gedurende 27 jaar, waarna de woningen vrij verkocht kunnen worden. Weg investeringen voor betaalbaar huren.
Armoedebestrijding via een loterij
Als er veel overheidsgeld ingezet wordt, verwachten we dat dit doordacht en selectief gebeurt. Begrijp dat de ondersteuning voor betaalbaar wonen terecht komt bij wie het aanbelangt, namelijk de private huurders met een laag inkomen. In het voorstel Diependaele echter kan zowat iedereen meedingen voor een huurwoning met korting. De inkomensvoorwaarden liggen zo hoog dat zelfs iemand die behoort tot hoge inkomenscategorieën kans maakt op zo’n woning én dus lagere huur. Inderdaad ‘kans maakt op’, want dat wordt het, een loterij. Letterlijk. Concreet betekent dit dat een alleenstaande met een brutoloon van bijna 5.000€ evenveel kans maakt om een woning te huren als iemand met een minimumloon van 2.000€, of iemand met een leefloon. Ondersteuning van de woonkost hangt dus niet af van je inkomen, maar van een loterij. Armoedebestrijding via de Nationale Loterij Vlaanderen.
Het verschil met de voorwaarden om sociaal te huren is bovendien frappant. Om in aanmerking te komen voor een sociale woning mag je zelfs geen 25ste deel van een bouwgrond in het buitenland hebben. Om geconventioneerd te huren wordt je enkel uitgesloten als je een woning of bouwgrond volledig in volle eigendom hebt. Ook andere voorwaarden voor (kandidaat) sociale huurders, zoals taalkennisvereiste of verplichte inschrijving bij de VDAB, zijn in wat voorligt niet vereist.
En wat met sociale huur en de woonmaatschappijen?
Wat aantrekkelijk lijkt in het voorstel van Diependaele is dat er samen met 1/3 geconventioneerde huurwoningen ook 1/3 sociale huurwoningen moeten gerealiseerd worden. De ontwikkelaar is verplicht om 1/3 van de woningen te huur aan te bieden aan de woonmaatschappij, die ze dan sociaal moet onderverhuren. Dit vergt opnieuw een royale subsidie die meer dan 80% van de markthuurprijs bedraagt! Dit om uiteindelijk aan 50% van de markthuurwaarde sociaal te kunnen verhuren. Bovendien kan de private ontwikkelaar op het einde van de rit de woningen nog altijd privaat verkopen.
Kan de private sector dan geen rol opnemen in het realiseren van sociale huur? Uiteraard wel. Alleen staat de voorgestelde ondersteuning voor de private sector in schril contrast met de ondersteuning van de woonmaatschappijen, die al jaren en jaren worden ondergefinancierd. Zij verhuren ook gemiddeld aan 50% van de markthuurprijs, maar krijgen onder een hele rist voorwaarden een gemiddelde overheidsbijdrage van slechts 44%. Dit terwijl de bijkomende sociale woningen die hier gerealiseerd worden op lange termijn in eigendom blijven van de woonmaatschappij, en dus ter beschikking blijven voor wat ze bedoeld zijn: sociale huur. Om de realisatie van sociale huurwoningen door woonmaatschappijen op te drijven moet iets gebeuren aan deze onderfinanciering. Hierin investeren is een veel efficiëntere besteding van overheidsmiddelen dan te investeren in overgesubsidieerde parallelle systemen zoals in het voorstel dat nu voorligt.
Investeren in de huurmarkt is absoluut nodig. En ja, de private sector kan daar een belangrijke bijdrage in leveren. Het systeem dat Diependaele in elkaar geknutseld heeft voor budgethuurwoningen is echter duur en niet gericht op de juiste doelgroep. Voor de realisatie van sociale huurwoningen zijn er nu al systemen waar de private sector de sociale woningen realiseert, maar niet ten koste van de woonmaatschappij. Ook dat deel van het voorstel van Diependaele is duur en inefficiënt.
Tine Heyse, schepen van Wonen
